固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）と実勢価格（じっせいかかく）の違い｜0.7で割る前の確認

宅地等の固定資産税評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化が図られています。横浜市も評価方法を公表しています。「すべての土地が、その時点の成約額の70％になる」という意味ではありません。

評価額と現在の成約額は、同じ土地でも時点や目的が違います。建物の評価額は土地と評価方法が違うため、土地・建物合計へ一律に0.7を使う換算もできません。

横浜市：固定資産の価格の決め方。

説明用に、土地の固定資産税評価額を1,400万円と仮定します。1,400万円÷0.7＝2,000万円は、7割という目途を逆算した参考値です。近隣の実際の売買を調べた査定結果ではありません。

たとえば、比較できる近隣取引から対象地の単価を検討した結果が1,700万円相当だった場合、参考換算2,000万円との差は300万円です。評価時点、道路、面積、造成費などの差を調べます。1,700万円は市場統計ではなく、計算の限界を示す仮定です。

評価額を道路や形状に応じて調整する仕組みと、住宅用地の税負担を軽減する仕組みは別です。入力する欄が違うと、参考値としても意味が変わります。

土地・家屋は原則3年ごとに評価替え（ひょうかがえ）を行い、翌年度・翌々年度は据置きとなります。横浜市の公表では最近の評価替えは2024年度です。地目（ちもく）の変更、分合筆、地価の著しい下落等による例外的な見直しもあります。

2026年度の通知書を見ているから、2026年の売却相場をそのまま表すとは限りません。通知書の年度と、価格の算定に用いた時点を分けて確認します。

地価が上昇する地域で昔の評価額を逆算すると、現在の売買単価に追いつかない場合があります。反対に需要が限られる土地でも、評価額の逆算通りに買主が見つかるわけではありません。時点差を数値化できないときは、推測の上昇率を掛けて埋めません。

最高裁第二小法廷の2013年7月12日判決・平成24（行ヒ）79号は、東京都府中市内の区分建物の敷地権（しきちけん）に関する登録価格が争われた事例です。評価基準による価格と、客観的な交換価値との関係が問題になりました。

その登録された価格の決定は違法となる。

最高裁第二小法廷・2013年7月12日判決、裁判要旨1の結論部分（判決資料）

要旨1では、登録価格が固定資産評価基準によって決定される価格を上回る場合、適正な時価を上回るかどうかにかかわらず違法になるとしています。「市場ではもっと高く売れるはずだから評価方法の確認は不要」とは言えないことを示す判断です。

最高裁は原判決の上告人に関する部分を破棄し、東京高等裁判所へ差し戻し（さしもどし）ました。税額の返還が最終的に確定したという紹介はできません。現在の個別評価も、判例だけで結論を出さず、適用年度の基準と資料を確認します。判決資料は不動産適正取引推進機構による裁判所資料の再掲です。

1. 土地の地番・地積（ちせき）・年度・評価額の照合
2. 課税標準額（かぜいひょうじゅんがく）と住宅用地等の区分の確認
3. 道路・形状・利用状況と評価内訳の照合
4. 税務担当窓口への評価方法の問合せ
5. 売却目的の取引事例・査定根拠の比較

通知書に載る70％には、宅地評価の水準の話と、商業地等の負担調整（ふたんちょうせい）の話があります。同じ70％でも計算する段階が違います。課税標準額から税額までの見方は固定資産税評価額と課税標準額の違いで確認できます。

売却を考えるときは、土地の売却相場の調べ方に沿って土地単独の事例を比較します。評価額への不服申立ては、対象事項や期限があるため、所在地の自治体の案内で確認します。