路線価（ろせんか）と実勢価格（じっせいかかく）の違い｜1.25倍で売却額は分かる？

国税庁は、路線価等を1月1日時点で、1年間の地価変動なども考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めています。実際の売買代金が必ず路線価の1.25倍になる、という説明ではありません。

国税庁の2026年分路線価等は2026年7月1日に公開されました。公表日は7月でも、評価時点は1月1日です。売買の時期が違えば、時点差も確認します。

国税庁：2026年分の路線価等について。

説明用に、土地の路線価方式（ろせんかほうしき）による評価額を2,400万円と仮定します。2,400万円÷0.8＝3,000万円、つまり1.25倍ですが、基準の水準へ戻す参考計算です。3,000万円の買付けが入ることを示していません。

路線価図の道路の単価と、奥行き（おくゆき）・形状等を調整した個別の評価額も分けます。補正前の路線価20万円/㎡へ面積を掛けた金額を、補正済みの評価額と呼ぶと計算の意味が変わります。評価手順は路線価による土地評価の計算方法で確認できます。

売却の参考にするなら、年分・土地単独・面積・道路・権利条件をそろえた事例を探します。需要が限られる土地や、隣地への買増しのような特別な利用価値は、一律の倍率では反映しきれません。

最高裁第三小法廷の2022年4月19日判決・令和2（行ヒ）283号は、土地・建物を含む2件の不動産について、通達による評価額を上回る鑑定評価（かんていひょうか）額で相続税を計算した処分が争われた事例です。

購入と相続の時点は異なり、どの欄も「同じ年の土地単価」ではありません。購入・借入れにより税負担が大きく減り、当事者が負担軽減を期待して企画・実行した事情などが検討されました。

実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合

最高裁第三小法廷・2022年4月19日判決、裁判要旨1の一部（判決資料）

最高裁は、そのような事情がある場合に通達評価額を上回る評価を採用することは平等原則に違反しないとし、相続人側の上告を棄却しました。価格差だけで、何倍なら常に課税、何倍までなら安全、と線を引いた判決ではありません。

相続税評価の事件であり、住宅地全般の売却倍率を求めた判決でもありません。表の通達評価額は土地と建物の合計のため、相続税路線価そのものと読み替えません。判決資料は不動産適正取引推進機構による裁判所資料の再掲です。

1. 相続税用か固定資産税用かの制度確認
2. 対象年分・地積（ちせき）・権利・補正の確認
3. 近い時期と条件の土地単独の成約事例の抽出
4. 比較できない条件と必要工事の整理
5. 査定や鑑定で採用した事例・補正の説明確認

たとえるなら、税評価の金額と取引額は、同じ物について目的と条件を変えて測った値です。比率の暗記より「何を、いつ、どの条件で測ったか」をそろえる方が、比較に使えます。

売却相場の調査は自分の土地はいくらで売れるか、公示地価（こうじちか）・基準地価（きじゅんちか）との比較は公示地価と実勢価格の違いで確認できます。