自分の土地はいくらで売れる？
安く売って損しないための相場の調べ方

「売りたい価格」と「売れる価格」は分けて考える

実勢価格（じっせいかかく）は、実際の取引で決まる価格です。ネットの物件広告に3,000万円と載っていても、その金額で売れたとは限りません。査定価格（さていかかく）も、買主が約束した金額ではありません。

1. 01 · 売る前に見積もる

   査定価格（さていかかく）

   不動産会社が見積もる

   参考にした取引事例と、想定する売却期間を確認。

   この金額で売れる保証ではない
2. 02 · 売りに出す

   売出価格（うりだしかかく）

   売主が会社と相談して決める

   広告に掲載する金額。実際に売れた価格とは分けて読む。

   買主に提示する価格
3. 03 · 売買が成立する

   成約価格（せいやくかかく）

   売主と買主が合意する

   条件の似た土地の事例なら、相場を考える材料になる。

   実際に契約した価格

売却の流れに沿った整理です。3つの金額が同じになることも、異なることもあります。

価格の区別：不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引」（令和7年度版、冊子5ページ）。

自分の土地の相場を調べる、3つの手順

1．近隣で実際に取引された「土地」を探す

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格情報で、都道府県・市区町村と取引時期を選び、土地の事例を探します。土地と建物をまとめた価格を、土地だけの価格として使わないようにしてください。

まず直近の時期から見て、事例が少なければ期間や地域を広げます。古い事例しかない場合は、最近の価格と同じだと決めつけず、不動産会社にも現在の状況を確認します。公開情報だけでは個別の土地の事情まで分からないため、一件で判断せず、比べられる事例を複数集めましょう。

2．近さだけでなく、土地の条件をそろえる

同じ町の平均より、条件の似た土地が参考になります。住宅用の土地なら、住宅用としての使いやすさを比べます。次の項目をメモすると、査定額が違う理由も質問しやすくなります。

条件に差があるからといって、自己判断で一律に「角地なら10％増」などと補正する必要はありません。違いを書き出して、査定の説明で確かめるほうが、根拠のない上乗せや値下げを避けられます。

3．公示地価・基準地価で地域の価格水準も確認する

当サイトの地域ページでは、公示地価（こうじちか）・基準地価（きじゅんちか）の地点や価格の変化を確認できます。近隣の条件が似た地点を選び、取引事例と大きく離れている場合は、その理由を調べましょう。

地域の平均・中央値（ちゅうおうち）をそのまま自分の土地の売却額にはしません。当サイトは現在、公示地価・基準地価を掲載しており、土地の取引価格・成約価格（せいやくかかく）は掲載していません。実際の取引は上記の国土交通省の情報で確認してください。

指標の使い分けは、公示地価と基準地価の違い・一物五価の解説で確認できます。

計算例：100㎡の土地なら、いくらが目安？

条件の似た土地の事例を集め、単価を比べるイメージです。以下は説明のための架空の数値で、実際の取引データではありません。

例えば2,200万円の査定が出たら、「安すぎる」と即断するのではなく、A寄りの条件なのか、Cと比べて何が違うのかを聞きます。逆に3,200万円の査定なら、事例より高い理由と、その価格で買主を探す見通しを確認します。

総額だけだと広い土地ほど高く見えるため、まず1㎡単価、次に自分の面積での総額を比べるのがポイントです。㎡単価と坪単価（つぼたんか）を混ぜないよう、単位もそろえましょう。

高い査定を選ぶ前に、聞きたい5つのこと

自分で調べた価格帯を持って、複数の不動産会社に同じ土地の状態・同じ売却期限で査定を依頼します。次の質問を同じように聞くと、数字だけでは分からない違いが見えてきます。

1. どの取引事例を参考にしましたか？

   場所、時期、面積、価格を確認。広告の価格か、実際に成立した価格かも区別します。

2. 事例と私の土地の、どの違いを価格に反映しましたか？

   道路・形・建築条件など、価格が上下する理由を具体的に説明してもらいます。

3. この価格は、どれくらいの期間で売る想定ですか？

   早めの売却を想定した価格と、時間をかけて試す価格は分けて聞きます。

4. この金額は、仲介での見積もりですか、会社が買い取る提示額ですか？

   買主を探す売却と、会社自身が買う取引では条件が違います。価格に加え、支払い時期と費用負担も確認します。

5. 売主が負担する費用と、引き渡しの条件は何ですか？

   測量・解体などを行う前提か、現状のままか。同じ価格でも、負担する費用が違えば残るお金は変わります。

少しでも高く売りたいなら、価格と見直しの条件を決める

最高額の査定は、最高額で売れる約束ではありません。売出価格を決める際は、根拠のある価格帯と希望額を分けて相談します。「いつ販売状況を確認するか」「問い合わせが少ないときは何を見直すか」まで決めると、理由の分からない値下げを受け入れずに検討できます。

不動産会社に売却の仲介を依頼する契約を媒介契約（ばいかいけいやく）といいます。価格だけでなく、販売活動の内容や報告方法も確認しましょう。国土交通省の消費者向け案内で、契約の種類と業務の範囲を確認できます。

損を避けるために、最後は「手元に残るお金」で比べる

高い価格で売れても、費用を多く負担すれば手取りは減ります。売却額と一緒に、次の項目を見積もってください。

A案は100万円高く売れても、費用を引いた残額はB案より100万円少なくなります。金額だけでなく、どの費用を売主が負担する条件なのかもそろえて比べましょう。

この例では、税金・借入返済を省いています。実際に使えるお金を知るには、それらも確認してください。費用の金額は相場や目安を示すものではありません。

• 売却の費用：仲介手数料、印紙代、必要に応じた測量・解体・登記など。
• 返済するお金：土地などを担保とする借入れがあれば、残債と返済に伴う費用。
• 税金：売却で利益が生じる場合の所得税・住民税など。取得時の費用や特例の適用によって変わります。

税金は売却代金の全額に一律で掛かるものではありません。土地・建物の譲渡所得は、売却収入から取得費・譲渡費用などを差し引いて計算します。国税庁「譲渡所得の計算のしかた」で確認できます。

希望額よりも、「この条件で売ったら、いつ、いくら残るか」。ここまでそろえて比較すれば、価格が低く見える提案も高く見える提案も、理由を確認して選べます。

よくある疑問