土地売却の税金｜売却益・所有期間と手取りの計算

課税譲渡所得 ＝ 売却収入 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 適用できる特別控除

取得費には、購入代金や購入手数料などが含まれます。譲渡費用は売るために直接かかった費用です。支払った費用すべてを無条件に控除できるわけではありません。国税庁の譲渡所得の計算で区分を確認します。

建物を含む売却では、建物の取得費について減価償却の調整も必要です。土地単独の計算へ、建物部分を区別せずに混ぜません。

復興特別所得税は所得税額の2.1％です。売却益そのものへ2.1％を加算する計算ではありません。税率の根拠は長期譲渡所得と短期譲渡所得の公式説明で確認できます。

2021年6月に取得した土地を2026年10月に売る場合、売却時には5年以上経過していても、2026年1月1日の所有期間は5年以下です。一般の区分は短期になります。相続・贈与による取得では、原則として前の所有者の取得日を引き継ぐ扱いも確認します。

土地単独の売却で、売却収入2,000万円、取得費1,100万円、譲渡費用100万円、特別控除なしを仮定します。一般の税率を比較する説明用の試算です。

20,000,000円 − 11,000,000円 − 1,000,000円 ＝ 8,000,000円

実際の申告では各税目の計算・端数処理・控除等を確認します。例の所得税等と住民税は、同時に同じ窓口へ支払うという意味ではありません。

取得費が分からない場合などは、売却収入の5％を概算取得費とする方法があります。2,000万円の5％は100万円ですが、過去の購入契約書や費用資料を確認せずに即決する必要はありません。根拠は国税庁「取得費が分からないとき」で確認します。

相続時の土地評価額が、そのまま売却の取得費になるわけではありません。相続による取得費・取得時期の引継ぎ、相続した土地の特例などを分けて確認します。相続税の土地評価は相続する土地の評価方法を参照してください。

居住用財産の3,000万円特別控除などの特例には、用途、売却相手、期限、申告、ほかの特例との関係などの条件があります。更地を売る場合も、単に個人の所有地というだけで対象になるわけではありません。

家屋を取り壊した後の敷地を売る場合には、契約時期や敷地の利用等の条件があります。対象に該当するかを国税庁のマイホーム売却の特例で確認してから、計算へ反映します。

税の計算で使う取得費と、売却時に払うローン残高は別です。ローン返済額をそのまま譲渡所得から差し引く計算にはしません。手取りでは、売却収入から現在の支出を整理します。

税の計算

売却収入・取得費・譲渡費用・特例・所有期間

手取りの計算

売却収入・売却時の費用・ローン返済・税の留保等

支払時期

契約時・決済時・申告納税時・住民税の納付時期

例の長期税額を使い、売却時費用100万円、ローン返済500万円なら、税を含めた手取りの概算は1,237万4,800円です。購入時の1,100万円は過去の支出なので、決済時の手取りからもう一度引きません。