土地売却の3,000万円控除｜更地（さらち）・相続空き家の適用条件

本人の住宅の特例を、親が住んでいた相続空き家へそのまま当てはめません。保養目的の別荘や、特例を使うためだけに入居した家屋も本人の住宅の特例の対象外となる場合があります。

国税庁No.3302：マイホームを売ったときの特例。

自宅を取り壊した土地は、一定の条件を満たす場合に本人の居住用財産の特例を検討できます。解体から1年以内という契約期限と、住まなくなってからの売却期限は別です。

• 契約期限：取壊し日から1年以内の敷地売買契約
• 売却期限：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 利用条件：取壊しから契約まで貸付け等の他用途への使用なし

説明用に、2023年8月に退去、2025年11月に解体した場合、2026年11月の解体応当日までに契約を締結し、2026年12月31日までに譲渡する必要があります。正確な応当日は解体日で照合します。

契約期限内でも、貸駐車場などに使えば要件に影響します。親子・夫婦等の特別関係者への売却、前年・前々年の特例、住宅ローン控除等との関係もあるため、期限だけを満たせば適用できるわけではありません。

国税庁No.3320：取壊し後に敷地を売ったとき。

相続空き家の制度は、売主が対象の家屋と敷地等を相続等で取得した場合の特例です。主要な確認項目を整理します。土地だけを別に相続したケースや、通常の賃貸物件の売却へ一律に使う制度ではありません。

1億円の判定は、相続人1人ずつの受取額ではありません。一体の土地等を分けて売る場合や他の相続人の売却も含めて判定する規定があり、後の売却で修正申告が必要になる場合もあります。

2024年以後の譲渡で家屋と敷地を相続等により取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は1人あたり2,000万円です。売却部分の選び方だけで上限を3,000万円へ戻せるわけではありません。

国税庁No.3306：相続空き家の特例の要件。

国土交通省は2023年度税制改正により、2024年1月1日以後の譲渡から、売却後に買主が解体等をする場合も一定の条件で対象になると案内しています。譲渡年の翌年2月15日までに、全部取壊し等または所定の耐震改修を終える必要があります。

説明用に、2026年10月に譲渡して買主が解体する計画なら、工事完了の期限は2027年2月15日です。単に工事を依頼した日や着工日で満たす期限ではありません。

売主は、買主に依頼する工事の内容・完了期限・証拠書類の提出・未履行時の負担を、契約前に調整します。国土交通省も買主の協力が得られず特例を使えなくなるトラブルを避けるため、特約等を確認事項に挙げています。

2026年10月17日時点の案内では、制度の譲渡期限は2027年12月31日です。相続開始から3年経過年の年末と比べ、早い方までに売る必要があります。個別の相続日による期限も確認します。

国土交通省：相続空き家の特例の改正・買主の協力と確認書。

説明用に、売却収入4,000万円、取得費（しゅとくひ）1,500万円、譲渡費用（じょうとひよう）200万円、ほかの調整なしと仮定します。控除前の譲渡所得（じょうとしょとく）は4,000万円−1,500万円−200万円＝2,300万円です。

3,000万円が振り込まれる制度ではなく、対象となる譲渡所得から上限まで差し引く制度です。所得2,300万円なら控除も2,300万円が上限です。2,000万円上限の対象なら、300万円が残ります。

相続空き家の取得費は、原則として亡くなった人から引き継ぎます。相続税評価額をそのまま使わず、相続した土地の売却税金と取得費を確認します。

控除の適用には確定申告が必要です。相続空き家の制度では、所在地の市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書、登記・契約・解体等の資料を準備します。自治体の確認書が出ることと、税務上の全要件を満たすことは同じではありません。

1. 自宅か相続空き家かの制度の選択
2. 相続・退去・解体・契約・譲渡日の一覧化
3. 登記・利用実態・価格合算・相続人の照合
4. 自治体の確認書と工事等の資料の取得
5. 他の特例との比較と確定申告

手続と資料の詳細は土地売却の確定申告へまとめています。売却後に期限に気付くとやり直せない工程があるため、解体・賃貸・契約へ進む前に、自治体と税理士等へ予定を示して確認します。