相続する土地の評価額｜路線価方式（ろせんかほうしき）・倍率方式（ばいりつほうしき）の選び方

土地は地目（ちもく）ごとに評価方法を確認します。農地・山林などを、宅地の簡略式へ無条件に当てはめません。基本方法は国税庁「土地家屋の評価」で確認できます。

相続した年と、資料を調べた現在の年を混同しないようにします。相続時の現況を確認し、評価する土地の範囲も整理します。

• 年分：相続した年に対応する路線価図・評価倍率（ひょうかばいりつ）表
• 現況：相続時の土地利用と地目
• 面積：課税時期の実際の面積と登記資料との関係
• 評価単位：利用状況や権利による画地のまとまり
• 権利：所有権・共有持分（きょうゆうもちぶん）・借地権等
• 貸付状況：貸している土地・建物との関係

地目は登記記録だけでなく課税時期の現況で判定し、面積は課税時期の実際の面積を使う扱いです。ただし、申告ですべての土地の実測が求められるという意味ではありません。国税庁の評価に関する質疑を確認してください。

評価単位は単純に地番の数と一致するとは限りません。利用状況を整理したうえで、宅地の評価単位を確認します。

以下は基本の形を理解する仮定です。路線価方式の例は、自用地（じようち）、補正率1.00、加算・減額なしを前提としています。

倍率1.1は例示であり、全国共通の倍率ではありません。実際には年分・地域・地目に対応する評価倍率表を使います。路線価方式でも、奥行き、不整形、複数の道路、貸付などの条件で計算が変わります。

相続した土地が居住や事業などに使われていた場合、小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）の対象となることがあります。用途、取得した人、継続保有・利用、面積の限度、申告などの条件を確認します。相続した土地すべてに一律の減額を掛ける制度ではありません。

評価額と、特例を適用して相続税の課税価格へ算入する金額を分けて記録します。具体的な要件は国税庁「小規模宅地等の特例」で確認できます。適用可否が確定する前に、特例後の金額だけを記録しないことが重要です。

土地の特定

登記事項証明書・公図・所在と地番

面積と形状

測量図・地積（ちせき）測量図・現地の状況

税の資料

対象年分の路線価図・倍率表・固定資産税の評価資料

権利と利用

共有持分・賃貸借契約・土地や建物の使い方

特例の確認

居住・事業・取得者・保有等の要件資料

売却査定を受けた金額があっても、相続税の評価が完成したとは扱いません。評価目的と対象時点の整理は土地評価額の調べ方で確認できます。