実勢価格（じっせいかかく）とは？売出価格（うりだしかかく）・査定価格（さていかかく）との違い

3つの価格は、価格が決まる場面と根拠が異なります。売出価格が2,500万円でも、実際に2,300万円で合意したなら、広告の2,500万円を成約事例として扱いません。

実勢価格を確認する材料には、実際の取引の情報を使います。査定は見込みであり、売買契約とは別です。査定を依頼する際の確認事項は土地査定の方法と根拠で詳しく説明しています。

土地の取引価格が2,400万円、面積が120㎡なら、㎡単価は20万円です。単価へそろえると、面積が異なる事例を比較しやすくなります。以下は説明用の仮定です。

24,000,000円 ÷ 120㎡ ＝ 200,000円/㎡

別の100㎡の土地へ掛けると参考総額は2,000万円ですが、同じ単価を使える土地条件かの確認が必要です。接道（せつどう）や形状が異なる土地へ機械的に当てはめません。

土地と建物を合わせた総額2,400万円を土地面積で割っても、土地だけの単価にはなりません。中古住宅・マンションの事例は、土地単独の比較から分けます。

国土交通省の不動産取引価格情報は、取引当事者へのアンケート結果などを、物件が容易に特定できないよう加工した情報です。地域の取引を知る材料になりますが、すべての売買を完全に収録した一覧ではありません。

価格には丸め処理があり、個別の条件に合わせた価格補正は行われていません。1件の取引を地域全体の相場とせず、時期・用途・面積・前面道路などを確認して複数の事例を比較します。

• 取引範囲：土地単独・土地と建物・農地などの区分
• 取引時期：年・四半期
• 面積条件：対象地に近い地積（ちせき）と規模
• 利用条件：住宅・店舗などの用途
• 立地条件：所在地・最寄駅・道路条件
• 情報の欠落：未表示項目・丸め・個別事情

データの性質：不動産価格情報の制度と用語。

公示地価・基準地価（きじゅんちか）は、代表的な地点を一定の時点で評価した地域の基準です。固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）や相続税の土地評価は、税の目的に沿った評価です。実勢価格は個別の取引で決まるため、対象・時点・目的がそろっていません。

対象の差

代表的な地点と、売買する個別の土地

時点の差

評価基準日と、売買契約の時期

条件の差

形状・道路・建築制限・権利関係

目的の差

地域の基準・税の評価・実際の売買

比率による換算は地域差や土地条件を反映しきれません。税の評価額から売却額を断定せず、価格の目的を明記して読みます。

意味を理解したあとは、所有地の条件を整理し、近隣の取引事例を探します。比較可能な事例の単価を確認し、査定で条件差の説明を求める順序です。

自己調査の手順と、価格帯を決める際の比較表は自分の土地はいくらで売れるかを調べる方法にまとめています。公式サービスの操作は国土交通省で土地価格を調べる方法から確認できます。