公示地価と基準地価の違い
どちらを参考にする？

公示地価と基準地価の違いを比較

両方とも、売主や買主が特別に売り急ぐ・買い急ぐ事情を想定しない価格です。調査する主体や日付は違いますが、土地取引の目安になるという役割は共通しています。

制度：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」。価格の考え方・単位：公示価格等を利用する際の注意事項。基準地価の林地は10アールあたりの表示です。

7月の価格なら、いつでも基準地価を選べばいい？

日付だけで選ばず、場所と土地の条件も比べます。同じ年なら基準地価は半年後の評価ですが、遠くの商業地より近くの住宅地のほうが、自分の住宅用地に参考になる場合があります。両方に条件の近い地点があれば、双方を見て地域の価格帯をつかみましょう。

実データ：同じ東京都でも、価格が違う

当サイトが掲載している2026年・東京都の住宅地を比較します。数値は、価格を低い順に並べたときの中央の値である中央値（ちゅうおうち）です。平均値や、同じ土地の価格ではありません。

この差を「東京都の土地が半年で値下がりした」とは読めません。公示地価と基準地価では、調べた土地の数や場所が異なるからです。高い地域の地点が多い集計と、低い地域の地点が多い集計では、相場が変わらなくても中央の値は変わります。

データ出典：国土交通省「国土数値情報」の公示地価・基準地価を当サイトで集計・加工（CC BY 4.0）。小数第1位に丸めています。出典・計算方法

一物五価とは？同じ土地を、違う目的で見ること

一物五価（いちぶつごか）は、土地の価格を「売買」「地域の基準」「税の評価」という目的で整理する考え方です。数字が違うのは、何のために価格を出すかが違うためです。同じ土地に5つの価格が必ず公開されているわけではありません。

実勢価格（じっせいかかく）は、実際の売買で決まる価格です。広告の売出価格は売主の希望額なので、成約した価格と区別します。公示地価・基準地価は取引の参考になる基準、税の評価は税の計算のためのものです。

相続税の土地評価では、路線価（ろせんか）がある地域は土地の形状などを考慮して計算します。ない地域では、固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）に評価倍率（ひょうかばいりつ）を掛ける方式を使います。路線価の数字自体が、土地全体の評価額や税額になるわけではありません。詳しくは国税庁「土地家屋の評価」で確認できます。

固定資産税評価額も、納める税額とは別です。住宅用地の特例などによって、税率を掛ける金額が評価額と異なる場合があります。東京都主税局の計算の説明も参照してください。

一物五価の整理：国土交通省審議会資料「土地政策に関する広報・情報提供における各省連携について」（2023年5月）。ここでは税の価格を、個別の土地を評価する目的から説明しています。

自分の土地なら、何を見ればいい？

まず近くの似た土地、次に同じ地点の変化、売却を考えるなら実際の取引。この順に確認すると、地域の基準と個別の売却価格を混同せずに調べられます。

1. 地域ページで、住宅地・商業地を選ぶ。

   住宅用の土地を商業地の価格と比べないよう、使い方をそろえます。

2. 近くの評価地点（ひょうかちてん）の条件を読む。

   住所だけでなく、面積、形状、接道（せつどう）、駅からの距離、用途地域（ようとちいき）を比べます。条件が違えば、近隣の土地でも価格は変わります。

3. 同じ指標・同じ地点の前年比を見る。

   公示地価の前年と今年、基準地価の前年と今年をそれぞれ比べます。二つの集計値の差を、そのまま値上がり率にしません。

4. 売却が目的なら、条件の近い取引も探す。

   取引時期を確認し、土地だけの価格と建物を含む価格を分けて読みます。当サイトは現在、土地取引価格を掲載していません。上の国土交通省の取引価格情報で確認できます。

サイトの使い方・土地価格の調べ方ガイド