土地価格の推移の調べ方：過去データ・変動率（へんどうりつ）・上昇理由を読む

国土交通省の2025年地価公示資料に掲載された過去の全国平均変動率（へんどうりつ）を使い、2020～2025年を比較します。2025年までの動きを説明するための期間であり、最新年を示す表ではありません。

全国の全用途平均は2021年に−0.5％となり、2022年に+0.6％へ転じています。2025年まで4年連続で上昇していますが、対象地が毎年同じ率で上昇したという意味ではありません。

また、2020年の公示地価の評価日は1月1日です。発表時期だけを見て2020年の値を「コロナ禍後の1年間の結果」と読むと、時点を取り違えます。価格の変化を説明する出来事は、評価日・集計期間に収まるかを確認します。

「地価が5年連続上昇」という見出しだけで、自分の土地も5年連続で値上がりしたとは判断しません。2026年に国土交通省が発表した2つのニュースを例に、何を確認するかを整理します。

全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇

国土交通省・2026年3月17日発表「令和8年地価公示」の見出しより引用（発表本文）。

9月15日の地価調査の発表でも全国の全用途平均は5年連続上昇とされています。ただし、3月と9月の発表は価格の基準日も調査地点も違います。発表月に成約した土地の平均価格を示すニュースではありません。

ニュースから地域の判断へ進む4つの確認

1. 見出しの対象範囲

   全国・圏域・都道府県・自治体・個別地点の区別

2. 価格の基準日と用途

   1月1日か7月1日か、住宅地・商業地等の区別

3. 数字が示す指標

   価格水準、対前年変動率、変動幅の拡大・縮小の区別

4. 対象地に近い資料への照合

   同じ用途の継続地点（けいぞくちてん）、鑑定評価（かんていひょうか）書、取引事例の確認

たとえば「上昇幅が縮小」という見出しは、前年比のプラス幅が小さくなった意味で使われ、価格の下落と同じではありません。記事を読んだあとに、土地所在地の地域ページで用途と指標を選び、ニュースの全国値と対象地の動きを分けて読みます。

ニュースは公表時点の結果です。購入・売却の判断では現在の取引条件も必要なため、過去の上昇回数を将来の価格上昇や売り時の保証には使いません。

地点の変化を知りたいなら地点別データ、全国の長い流れなら同じ系列の時系列表を選びます。異なる指標をつなげて、1本の連続した価格のように見せないようにします。

1. 知りたい場所・用途・期間の指定

   市区町村名、住宅地か商業地か、直近5年か過去30年・50年かの整理

2. 公式資料で同じ指標の選択

   公示地価または基準地価、地点別価格または地域の変動率の選択

3. 地点の継続性と条件の照合

   所在地、地点番号、面積、道路、用途等の変化と欠測年の確認

4. 価格・変動率・対象件数の記録

   取得日、原資料、評価日、単位、除外条件の保存

たとえば過去30年を調べるとき、現存する地点が30年間継続しているとは限りません。地点の入替えや用途の変更があれば、前後の価格をそのまま同じ土地として比較しません。欠測年は0円で埋めず、グラフも欠測が分かる扱いにします。

公式の入口は国土交通省の地価公示ページと不動産情報ライブラリの地価検索です。地域名を含む推移は所在地の地域ページで確認し、指標の選び方は土地価格の調べ方を参照してください。

同じ地点の公示地価が2020年に100,000円／㎡、2025年に120,000円／㎡だったと仮定します。どちらも説明用の数値です。5年間の上昇率と1年あたりの差は別に計算します。

年平均の差が4,000円でも、実際に毎年4,000円ずつ上がったとは言えません。途中で下落し、最後の年に大きく上がった可能性もあります。5年分の価格には2020年から2025年まで6時点があり、間隔は5年です。

前年比+10％の翌年に−10％なら、元の100,000円は110,000円、次に99,000円になります。上昇率と下落率を足して0％とせず、実際の価格の比か、各年の倍率の積で確認します。

金額で比べる場合も、100,000円／㎡は約330,579円／坪、120,000円／㎡は約396,694円／坪です。単位だけが違う同じ価格なので、㎡と坪を混ぜたグラフにはしません。換算には㎡・坪単価の計算ツールを利用できます。

集計に入る土地の構成が変わるだけでも、平均や中央値は動きます。地域の集計値には各年の地点数・用途・同一地点の継続性を添えて読みます。

説明用に、前年はA地点10万円／㎡、B地点20万円／㎡の2地点、今年はA・Bが同額のまま、C地点40万円／㎡が追加されたとします。

平均は約55.6％、中央値は約33.3％上がった表示になりますが、A・Bの価格は変わっていません。「前年から継続する2地点では変化なし」と「今年の3地点の平均は約23.33万円／㎡」を分けて説明します。

公的に公表される平均変動率と、当サイトが掲載地点の単価を平均・中央値で集計した値も同じ指標ではありません。取引価格の中央値では取引された土地そのものが毎年違うため、件数が少ない地域は個別事例の影響も確認します。

わかりやすい例え：転入生が加わるとクラスの平均点が変わる

高得点の転入生が加われば、もとの生徒の点数が変わらなくてもクラスの平均点は上がります。土地価格の集計も、単価の高い地点が加わると、継続地点が値上がりしていなくても平均は上がる場合があります。

同じ生徒の点数を追うのが「同一地点の推移」、毎回のクラス全員の平均を比べるのが「地域の集計値の比較」に当たる例えです。土地では地点の追加・除外に加えて、用途や取引内容も確認します。

国土交通省が2025年の特徴的な地点として紹介した3つの事例です。数値と背景は当時の公表内容として読み、現在の市全域や個別の土地にそのまま当てはめません。

流山：地点の+18.7％と、市の住宅地平均+13.6％を区別

国土交通省は、沿線での住宅需要の広がりを説明しています。流山-2の+18.7％と市の住宅地平均+13.6％は対象が異なるため、両方を「流山市の上昇率」とだけ書かないようにします。駅周辺と既存住宅地の違いも確認する例です。

城崎温泉：上昇幅の拡大と、価格の上昇を区別

豊岡5-3の前年比は2024年の+7.0％から2025年の+20.2％へ変わり、上昇幅は13.2パーセントポイント拡大しています。商業地の店舗・宿泊需要についての説明を、周辺の住宅地の値動きに置き換えないようにします。

千歳：住宅・店舗・工場の需要を用途別に確認

同じ公表では住宅地の千歳-19が+22.9％、商業地の千歳5-4が+48.8％です。半導体関連の進出という背景が共通でも、用途別の上昇率は異なります。過去の発表に含まれる工場の稼働予定を、現在の稼働実績として扱わないことも必要です。

たとえば流山-2の上昇率は、流山市の全住宅地や市内すべての土地の上昇率ではありません。城崎温泉の商業地と千歳の住宅地を、用途の違いを無視して順位づけすることも避けます。

値動きと出来事の時期が重なっただけでは、原因を証明できません。新駅なら開業日と計画の公表時期、企業進出なら発表・建設・操業の時期、観光なら宿泊・来訪の対象期間を分け、鑑定評価書や自治体の一次資料と照合します。

外国人需要やワーケーションについても、全国的な話題だけで対象地の上昇理由にしません。対象地域・期間の裏付けがなければ、理由が確認できない値動きとして記載します。

説明用に、対象の継続地点が120,000円／㎡、同じ年・用途の比較地点が100,000円／㎡なら、対象地点は比較地点より20％高い計算です。一方、比較地点は対象地点より約16.7％低く、分母が違えば割合も変わります。

対象が比較地点より高い割合：（120,000 ÷ 100,000 − 1）× 100 ＝ 20％
比較地点が対象より低い割合：（100,000 ÷ 120,000 − 1）× 100 ≒ −16.7％

周辺との違いを見るときは、比較した地点数、選んだ範囲、住宅地・商業地、評価日を記録します。駅前の商業地と住宅街を混ぜて「隣町より高い」と説明すると、地域差と用途差を区別できません。

地域全体の比較をしたい場合は、複数の条件が近い地点を確認します。場所・条件の違いの整理は土地価格を決める要因と取引事例の比較、売却額の見積りは土地の売却相場へ進んでください。

• 縦軸の意味：円／㎡・万円／坪・前年比％・基準年100の指数の区別
• 横軸の時点：評価年、評価日、取引四半期と対象期間の対応
• 対象の継続性：同一地点か、地域集計か、地点の入替え・欠測の有無
• 変動の転換点：マイナスからプラスへの変化と、上昇幅の拡大・縮小の区別
• 実際の価格水準：変動率が縮小しても上昇中の場合と、下落への転換の区別

たとえば前年比が+8％から+3％へ変わったとき、上昇の勢いは弱まっていますが価格は引き続き上昇しています。−3％から−1％なら下落幅の縮小であり、上昇への転換ではありません。

過去の推移から、将来も同じ割合で上がることや売り時を断定しません。確認できる期間の動き、対象となる土地、裏付けのある背景までを説明し、将来の売却価格とは分けて利用します。